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Glossar

Warum sich mit Pflegeimmobilien hohe Renditen erzielen lassen

Pflegeimmobilien zeichnen sich als Anlageobjekte aus, was auf ihre Leistungsmerkmale zurückzuführen ist. Neben dem Nutzen und der Sicherheit von Pflegeimmobilien ist es vor allem die hohe Rendite einschließlich der Wertsteigerung, die Pflegeimmobilien als rentable Geldanlage auszeichnen. Doch nur derjenige kann eine Aussage über die Immobilienrendite treffen, der die beeinflussenden Faktoren und ihre Berechnung kennt.

Faktoren, die Einfluss auf die Pflegeimmobilien als Renditeobjekt haben

Pflegeimmobilien gehören zu den Immobilienkapitalanlagen, deren hohe Rendite auf bestimmte Faktoren zurückgeht.

Regelmäßige und beständige Mieteinnahmen.

Dazu gehören die regelmäßigen und beständigen Mieteinnahmen. Kommt es aufgrund eines Mieterwechsels, durch einen Zwangsauszug oder wegen Zahlungsschwierigkeiten eines Mieters zu einem Mietausfall oder zu einer Minderung der Miete, obliegt dieses Risiko nicht dem Eigentümer, sondern dem Betreiber der Pflegeimmobilie. Das bedeutet, dass regelmäßige Mieteinnahmen gesichert sind. Das ist ein entscheidender Vorteil der Pflegeimmobilie gegenüber der Vermietung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses, bei denen das Risiko regelmäßiger Mieteinnahmen allein dem Eigentümer obliegt. Grund ist der zwischen dem Mieter und Vermieter geschlossene Mietvertrag, der die Rechte und Pflichten ebenso wie die Risiken zwischen diesen Vertragsparteien aufteilt.

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Ein langfristig ausgerichteter Vertrag zwischen Betreiber und Eigentümer.

Der zwischen dem Betreiber der Pflegeimmobilie und dem Erwerber geschlossene Vertrag wird regelmäßig für die Dauer von 20 bis 25 Jahren mit der Option auf Verlängerung geschlossen. Auch das ist ein Garant für die Beständigkeit und Regelmäßigkeit der Mieteinnahmen zugunsten des Erwerbers einer Pflegeimmobilie als langfristige Geldanlage.

Geringe Verwaltungskosten und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten.

Aus den genannten Gründen werden die Renditen für Pflegeimmobilien mit 4,5 bis 5,5 Prozent beziffert. Grund für diese hohe Rendite sind neben den regelmäßigen Mieteinnahmen auch die geringen Verwaltungskosten, der mit dem Betreiber geschlossene langfristige Vertrag und die durch die Baufinanzierung bedingten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Die steuerliche Abschreibung erfolgt mit zwei Prozent auf 50 Jahre. Auch in Bezug auf das Inventar einer Pflegeimmobilie sowie der gemeinschaftlich genutzten Außenanlagen können durch die sogenannte Sonder-Afa (Absetzung für Abnutzung) Steuervorteile geltend gemacht werden.

Steigende Seniorenzahlen und steigende Nachfrage.

Außerdem sind Pflegeimmobilien langfristige Geldanlagen, die vom Betreiber regelmäßig renoviert, modernisiert und instandgehalten werden. Die Zahl der Senioren wird in den nächsten Jahren aufgrund der geburtenstarken Jahrgänge, den sogenannten Babyboomers, stark ansteigen. Das gilt auch für das Durchschnittsalter, das aufgrund der Gesundheitsvorsorge und der medizinischen Möglichkeiten sowie veränderten Gesundheitsbewusstseins steigt. Das wiederum fördert den Pflegebedarf und die Nachfrage nach altersgerechten Wohnimmobilien und hier insbesondere von Pflegeimmobilien, sodass die Nachfrage nicht nur wächst, sondern für die nächsten Jahrzehnte gesichert ist. Wohnimmobilien sind aktuell knapp, und es wird viele Jahre dauern, bis Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ausgewogen sind. Das bedeutet, dass eine Wertsteigerung von Pflegeimmobilien nicht nur erwartet wird, sondern als sicher angesehen werden kann, sodass Pflegeimmobilien als Immobilienkapitalanlagen noch mehr an Attraktivität gewinnen.

Wertstabile Anlageobjekte.

Pflegeimmobilien sind wertstabile Anlageobjekte, deren Sachwert auch in finanziellen Krisenzeiten vergleichsweise konstant bleibt. Das gilt für die aktuelle Nullzinspolitik ebenso wie für die staatliche Überschuldung. Insbesondere die Nullzinspolitik ist eine ernstzunehmende Bedrohung der Sparguthaben, der Rentenvorsorge sowie anderer pekuniärer Anlageformen, denen seitens der Verbraucher und der Anleger mit einem Investment in Sachwertanlagen wie Immobilienkapitalanlagen begegnet wird.

Schutz vor Inflation.

Die größte Gefahr für die Investition in Geldwerte ist der fortschreitende Verlust der Kaufkraft. Von der Inflation sind zahlreiche Finanzprodukte betroffen. Und auch hier sind es insbesondere die privaten Verbraucher, deren Vermögen auf Tages- und Festgeldkonten schleichend verloren geht. Das gilt auch für Bausparverträge, Lebensversicherungen sowie alle Arten von Fonds. Einzig der Wohnungsmarkt profitiert von dieser Entwicklung.

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Die Immobilienrendite berechnen

Kapitalanlagen müssen eine hohe Rendite bringen. Diese und andere Formulierungen werden auch für Immobilienkapitalanlagen verwendet. Wer nicht regelmäßig mit Immobilien oder anderen Kapitalanlagen befasst ist, wird kaum wissen, wie die Immobilienrendite berechnet wird. Doch nur wer weiß, welche Faktoren in die Berechnung einfließen, kann beurteilen, welches Potenzial in Immobilienkapitalanlagen steckt und ob eine Pflegeimmobilie als Renditeobjekt geeignet ist oder nicht.

Die Berechnung der Brutto-Rendite

Der für eine Pflegeimmobilie zu zahlende Kaufpreis bezeichnet die Investitionskosten. Geht man davon aus, dass sich die Pflegeimmobilie in einem guten Zustand befindet beziehungsweise dass es sich um einen Neubau handelt, fallen keine Instandsetzungs- oder Renovierungskosten an. Wird unterstellt, dass die gekaufte Pflegeimmobilie aktuell vermietet ist, fließen auch die Mieteinnahmen in die Berechnung der Immobilienrendite mit ein. Bei der einfachen Renditeberechnung wird die Jahresnettokaltmiete durch die Investitionskosten dividiert, woraus sich die Immobilienrendite in Prozent ergibt.

Warum die Berechnung der Netto-Rendite entscheidend ist

Bei der einfachen Renditeberechnung handelt es sich um die Bruttorendite, in der die Bewirtschaftungskosten nicht berücksichtigt sind, zu denen die Kosten für die Hausverwaltung und für die Instandhaltung gehören. Wer die genaue Summe der Bewirtschaftungskosten nicht kennt, kann sie mit rund 20 Prozent der Mieteinnahmen ansetzen. Im Gegensatz zur Bruttorendite werden in der Nettorendite die Kaufnebenkosten und die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Zunächst werden die Bewirtschaftungskosten von der Miete abgezogen, wobei das Ergebnis als Nettoobjektergebnis bezeichnet wird. Das Nettoobjektergebnis wird durch die Investitionskosten dividiert. Das Ergebnis ist die Nettorendite in Prozent, die auch als Renditekennziffer bezeichnet wird. Die Nettorendite ist – einfach ausgedrückt – die Verzinsung des Kapitals vor Steuern und nach Berücksichtigung aller immobilienbezogenen Kosten.

Aufgrund der demografischen Entwicklung in der Bundesrepublik steht schon heute fest, dass die Nachfrage nach Pflegeimmobilien um ein Vielfaches steigen wird. Tatsächlich steht der eigentliche Boom noch bevor. Auch wenn das von der Politik und von den Medien nicht offen ausgesprochen wird, wird der bedarfsgerechte Ausbau einer funktionierenden Pflege-Infrastruktur nicht ohne die Unterstützung von privatem Kapital funktionieren, sodass Pflegeimmobilien und ihre hohe Rendite noch lange eine rentable Geldanlage sind.