Pflegeimmobilien geraten zunehmend in den Fokus anlagewilliger Investoren, wenn es darum geht, Kapital sicher und renditestark anzulegen und für das Alter vorzusorgen. Sie beginnen, den klassischen Eigentumswohnungen den Rang abzulaufen. Doch warum entwickeln sich Pflegeimmobilien zusehends zu lukrativen Anlage-Immobilien?

Aufgrund des zunehmenden medizinischen Fortschritts hat sich die Lebenserwartung der Deutschen kontinuierlich erhöht. Im Durchschnitt liegt sie bei den heute 40-Jährigen bei über 85 Jahren. Neugeborene haben sogar eine durchschnittliche Lebenserwartung von über 90 Jahren. Die Überalterung der Gesellschaft schreitet unaufhaltsam voran. Die Gruppe der über 65-Jährigen nimmt im Vergleich zu den jungen Menschen schneller und vor allem überproportional zu. Abhängig von der Region werden statistisch betrachtet pro 1000 Einwohner mit einem Alter von 65 Jahren oder höher zwischen drei und fünf Pflegeplätzen notwendig.

Das Statistische Bundesamt hat prognostiziert, dass bis zum Jahr 2030 etwa 320.000 neue Plätze in Pflegeheimen benötigt werden. Allerdings wird dieser große Bedarf durch jährliche Baumaßnahmen bisher noch nicht einmal zu 50 Prozent abgedeckt. Diese Tatsache hat zur Folge, dass Pflegeimmobilien sehr stark nachgefragt werden und daher als Kapitalanlage besonders lukrativ sind. Hinzu kommt, dass sie nahezu konjunktur- und inflationsunabhängig sind und bereits heute als interessante Investition in den „Zukunftsmarkt Pflege“ gelten.

Überdurchschnittlich niedrige Kreditzinsen, eine Mietgarantie verbunden mit einer Rendite von etwa fünf Prozent, große Sicherheit und professionelle Standortanalysen sind nur ein Teil vieler nennenswerter Vorteile dieser Form von Anlageimmobilien im Vergleich zur klassischen Eigentumswohnung.

Welche Vorteile haben Pflegeimmobilien gegenüber Eigentumswohnungen?

Die vielversprechenden Perspektiven für Käufer einer Pflegeimmobilie lassen sich am einfachsten im Vergleich mit einer vermieteten Eigentumswohnung darstellen:

Das Marktumfeld für Pflegeimmobilien entwickelt sich ständig weiter. Altenheime, die vor 40 oder 50 Jahren gebaut wurden, können mit modernen Seniorenheimen nicht mehr konkurrieren und lassen sich oftmals nicht entsprechend umbauen. Deshalb werden an vielen interessanten Standorten in den kommenden Jahren Ersatzinvestitionen für bestehende Einrichtungen erforderlich, aus denen lukrative Investmentchancen erwachsen. Die Nachfrage von Investoren nach Pflegeimmobilien wird weiterhin steigen.

Doch auch im direkten Vergleich kann die Pflegeimmobilie gegenüber der Eigentumswohnung punkten:

Vorteil Kaufpreis

Pflegeimmobilien werden im Normalfall direkt vom Bauträger gekauft. Hierfür wird dann keine Provision fällig.

Vorteil Mietvertrag

Der Mietvertrag für eine Pflegeimmobilie wird mit dem Betreiber, nicht mit dem Mieter geschlossen. Er unterliegt dem Gewerbemietrecht (bei ETW dem Mietrecht mit hohem Schutz für den Mieter). So gibt es für den Vermieter von Pflegeapartments mehr Möglichkeiten hinsichtlich Pflichten und Haftung. Bezüglich der Mietsicherheit hat der Mietvertrag für eine Pflegeimmobilie den entscheidenden Vorteil, dass er mit dem Betreiber über eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren unter Berücksichtigung einer sogenannten Indexmiete geschlossen wird. Indexmieten beinhalten jährliche Mietpreisanpassungen. Diese Mietgarantie schließt Mietausfall nahezu aus. In der Regel findet in dieser Zeit auch kein Mieterwechsel statt. Oftmals wird nach Ablauf des Vermietungszeitraums vonseiten des Mieters Interesse bekundet, die Immobilie weiter zu nutzen (vor allem bei hoher Auslastung der Einrichtung).

Vorteil Verwaltungs- und Renovierungskosten

Der Eigentümer hat – im Gegensatz zum Eigentümer einer Eigentumswohnung – einen äußerst geringen Verwaltungsaufwand, da ein Großteil dieser Aufgabe dem Betreiber obliegt. Auch in puncto Renovierungskosten muss sich der Investor nicht kümmern, da die Instandhaltung vom Betreiber veranlasst wird und die Kosten vom Mieter übernommen werden.

Vorteil Rendite

Da Mietzahlungen über Jahrzehnte hinweg an den Vermieter fließen, können Renditen für Pflegeapartments in Höhe von vier bis sechs Prozent, vereinzelt auch bis zu acht Prozent als nachhaltig und langfristig erzielbar angenommen werden. Das liegt unter anderem daran, dass die Mieten für Pflegeeinrichtungen konjunktur- und inflationsunabhängig, also stabil sind.

Vorteil Inflationsschutz

Immobilien gehören seit Jahrzehnten zu den Anlageformen mit dem höchsten Inflationsschutz. Dies gilt umso mehr für Pflegeimmobilien, da für diese Objekte aufgrund des bereits zu Beginn des Artikels beschriebenen demografischen Wandels die Nachfrage in Deutschland kontinuierlich ansteigen wird. Doch es gibt noch einen anderen Grund, warum Pflegeimmobilien als Geldanlage immer beliebter werden.

Das Bargeld-Vermögen der Deutschen ist in der Vergangenheit bereits mehrmals durch Währungsreformen entwertet worden. Immobilien hingegen brachten ihren Eigentümern auch in Krisenzeiten in der Regel verlässliche Renditen. Heute vertrauen Anleger zahlreichen Geldanlage-Modellen (zum Beispiel Tagesgeld, Lebensversicherungen Festgeld, Rentenfonds) seit der Finanzkrise, zahlreichen Bankenrettungsprogrammen und zunehmend verschuldeten Staaten nicht mehr und bangen um die Sicherheit und die Werterhaltung ihres angelegten Geldes.

Die Entwicklung der Immobilien geht genau in die entgegengesetzte Richtung: Sie profitieren von der Inflation mit einer Wertsteigerung und sind deshalb besonders krisensicher.

Vorteil Steuern

Abschreibungen von zwei Prozent per anno sowie Steuerabzug von Zinsen bei Fremdfinanzierung; diese Vorteile gelten bei Pflegeimmobilien analog anderer Wohnimmobilien. Auch das bewegliche Inventar (Pflegeapartments werden möbliert vermietet) kann über einen Zeitraum von zehn Jahren von der Steuer abgesetzt werden. Ein eventueller Gewinn aus einem Verkauf ist nach Ablauf einer Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei.

Vorteil Vorbelegungs- und Belegungsrecht bei Eigenbedarf

Der Eigentümer einer Pflegeimmobilie hat für den Fall einer Pflegebedürftigkeit seiner selbst oder eines Angehörigen das Recht auf Eigennutzung. Dieses sogenannte Vorbelegungsrecht gilt aber nicht ausschließlich für die erworbene Immobilie. Das bevorzugte Belegungsrecht gilt für alle in der Pflegeeinrichtung befindlichen Immobilien. Ein Beispiel: Hat der Eigentümer eine Pflegeimmobilie erworben, die für einen Bewohner der Pflegestufe 1 ausgerichtet, er selbst aber bereits in Pflegestufe 2 eingestuft ist, wird diese Wohnung bei Eigenbedarfsanspruch möglicherweise nicht mehr den eigenen Bedürfnissen gerecht. In diesem Fall hat der Eigentümer Dank des Vorbelegungsrechts die Möglichkeit, eine andere passende Wohnung innerhalb der Pflegeeinrichtung zu beziehen; eventuell gilt dieses Belegungsrecht sogar für alle Einrichtungen des Betreibers. Das ist ein großer Vorteil gegenüber einer Eigentumswohnung, bei der Eigenbedarf nur für die im Grundbuch eingetragene Immobilie(n) beansprucht werden kann. Übrigens: Die Unterhaltskosten für die selbst genutzte Pflegeimmobilie lassen sich dann mit der Miete verrechnen, die der Eigentümer vom Betreiber für sein gekauftes Eigentumsapartment erhält.

Vorteil Altersabsicherung

Ein entscheidender Vorteil ist, dass sich der Käufer einer Pflegeimmobilie in puncto Altersabsicherung keine Sorgen mehr machen muss. Mit der Mieter- sowie Immobilienverwaltung muss sich der Investor nicht beschäftigen. Ein Mietausfall ist nicht zu befürchten und mit dem Belegungsrecht ist dem Investor ein Platz in einem Pflegeapartment im Falle eines Falles sicher.